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“双合同”不是阴阳合同

2013-09-03

   导读:第一次听到“双合同”这个词,很多人都误以为这是阴阳合同的另一个说法,其实不然,“双合同”和阴阳合同虽然都是在交易过程中存在两份合同,但是,他们的含义是不一样的,二者虽然相似但却不相同。双合同不是阴阳合同。

   “双合同”与阴阳合同的概念比较:
  所谓的“双合同”就是指《商品房买卖合同》+装修合同(或者装修提升合同)。采用的形式主要是,在商品房买卖合同中约定的款项为房管局规定的指导价格,在满足了房管局的指导价格条件后,其余的房款都要以那份《装修提升合同》来体现。
  所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。
  合同的法律效力
  阴阳合同的法律效力:一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。
  双合同的法律效力:双合同的两份合同的内容一般为双方真实意思表示,是有效合同,但是,个别开发商在双合同的“装修合同”中添加“霸王条款”,可能会引起纠纷。
  “双合同”与阴阳合同的影响:
  双合同”的蔓延,是对政府公信力的打击,有可能会加重市民的焦虑,推动市民更加恐慌性入市。
  阴阳合同为逃避税收,以逃避监管,获取非法利益,当事人就同一房屋的买卖分别签订多份房价款不同的合同。这一问题将直接影响国家税收政策的执行,不仅影响正常的税收法规的实施,甚至导致“国五条”有关加征20%税收的规定成为一纸空文。
  法律后果:
  专家认为“双合同”对责任的认定和违约金的支付等方面模糊不清,如果延期交房或者发生其纠纷时,应该是按照商品房买卖合同的价款来进行赔付?还是应该按照“双合同”两份合同的总价款来进行赔付呢?目前尚无相关法律法规对此作出明确的禁止规定。
  订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为,税务机关一旦发现,可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》,有可能构成偷税罪,根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。
  在实践过程中,由于阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象,并且短期内也不可能完全消除,因此,法院在审判过程中,根据情况不同给予不同的认定:
  1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。
  2、对于差价太大,一般会认定无效。
  3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。
  4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。
  5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。
  6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。