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“面粉”涨价“面包”缺货 倒逼海淀楼市进入10万+时代

2015-05-07

来源:河南二手房

“面粉”涨价“面包”缺货 倒逼海淀楼市进入10万+时代

  2015年的北京(楼盘)豪宅市场,单盘均价达到10万元/平方米,已经不算新闻。不过,还没有哪个区域楼市整体进入10万+时代,如今,海淀开了这个先河。

  5月6日,《10万+时代——海淀高端物业发展趋势论坛》在京举办。北京万科高端事业部负责人高广汉、北京保利高端事业部负责人袁野、华润北京大区营销管理部助理总经理秦江、中原地产首席分析师张大伟齐聚一堂。共论海淀豪宅市场的最新趋势。

  “从单盘均价10万+到区域均价总体上10万+,也反映了北京豪宅市场的一种趋势。”张大伟表示。

  海淀标杆豪宅集体“奔10”

  品牌开发商和行业研究机构,之所以聚焦于海淀楼市整体进入10万+时代,有两个背景因素。一是4月27日, 北京土地市场终于迎来“330”新政后的首次拍卖,海淀区北部地区整体开发中关村(000931,股吧)永丰产业基地HD-0402-0030地块(简称中关村地块)F1住宅混合公建用地(配建公共租赁住房),现场共收到了10份竞买报价单,现场经过139轮厮杀,最终被首创置业以56.4亿元配建6.05万平方米自住房竞得,楼面价高达4.3万元/平米,2015年新单价地王诞生,预计普通商品住宅销售价格不低于10万元/平米;

  二是最近5年海淀的商品房住宅约为5000套,而同期成交的商品房住宅已达到12871套,供需结构达到1:2。海淀市场的库存快速减少,成交量持续下调,2010年成交接近5000套,快速到2013年的2725套,在2014年更是只有1565套,在市场好转的2015年,也只有513套,背后其实是库存与供应的绝对萎缩。

  万科、保利、华润这三大品牌开发商,都在海淀有着高端旗舰项目,目前的均价正在“奔10”。位于西山板块的万科如园,紧邻北五——新推出楼王产品翰林府第,户型230-260平方米,目前产品均价6万左右;华润万橡府则在紧挨着五环的上地清河区域,均价也是6万多;而北三环的保利海德公园在去年热销之后,今年入市的楼王产品均价尚未到10万。

  目前,这三个海淀的标杆豪宅项目,都处于火爆热销之中。万科如园一季度实现认购6个亿,五一集中开盘,热销35套,成交5亿;华润万橡府一季度签约3亿,330之后累计实现认购33套,金额近4亿元;保利海德公园一季度热销5.5亿,330新政至今认购7.7亿。

  张大伟表示,对比销售的火爆程度与现在的价格,以上项目顺应市场规律上涨价格,几乎是必然之举。

  10万+时代,产品力为王

  海淀从来不缺地王。2010年11月15日,五矿万科如园项目,在地块取得时楼面价近2万元,重新定义了当时的区域价值。在2012年7月10日,北京万柳地块(万柳书院)经过46轮竞拍,最终被中赫置地取得,折合楼面价超4万元,成为当年的地王。

  为何如此多的地王都在海淀区诞生,海淀区又为何如此受众多开发商与购房者的青睐,链家地产分析认为:一是因为海淀区土地资源稀缺,在刚刚诞生的新地王,是经过5年的孕育方才面市,如此难得的土地资源,相信一定会受到众多开发商的青睐,现场的139轮厮杀,更是验证了这种答案。二是因为海淀区拥有中国最好的教育资源,子女的教育问题让家长越来越重视,购房者对于学区房的要求越来越高,也造就了海淀区的购房热潮。

  如今的海淀楼市,聚拢了万科、保利、华润这样企业实力强、市场口碑好的品牌开发商。这些品牌房企在高端物业方面的丰富经验、对产品的精益求精,又为价格的上涨,提供了坚实的支撑。

  比如五矿万科如园,中式大宅、十六园景、全程学区教育似乎成为了这个项目的代名词。根据北京市建委网数据显示,2015年第一季度,北京市千万级豪宅销售排行榜中,五矿万科如园项目获得套、面、金三项冠军。

  “虽然海淀楼市未来将整体步入10万+,但对区域项目来说未必是皆大欢喜。因为价格涨了,客户会更挑剔,竞争会更激烈。最终还是产品力为王。像保利海德公园、华润万橡府、五矿万科如园,在产品力方面都有独特之处,而且已经有了良好的市场口碑,或将迎来海淀10万+时代的最大利好。”张大伟分析说道。